Häufige Fragen allgemein
- Wie heize und lüfte ich richtig?...
Antwort: In den Wintermonaten stellt sich immer wieder die Frage nach einem richtigen Heizen und Lüften. Hierzu stellen wir Ihnen gerne eine kleine Hilfestellung in Form einer Broschüre
- Was muss ich bei einem Mieterwechsel tun?...
Antwort: Bei einem Mieterwechsel bitten wir Sie uns diesen mitzuteilen. Optimal wäre es, wenn sie das vorgefertigte Formular ausfüllen könnten und an uns senden
- Ich habe Fragen zur Rauchwarnmeldepflicht...
Antwort: Der Landtag von Baden-Württemberg hat am 16. Juli 2013 eine Rauchwarnmelderpflicht beschlossen. Die Warngeräte müssen ab sofort in Neubauten und bis Ende 2014 in bestehen-den Gebäuden installiert werden
- Ich habe Fragen zur Legionellenprüfung...
Antwort: Leitungswasser ist ein kostbares Gut und streng kontrolliert. Um die Qualität des Trinkwassers zu verbessern, ist seit November 2011 die novellierte Bundes-Trinkwasserverordnung (TrinkwV) in Kraft. Im Rahmen dieser Verordnung ist eine regelmäßige Überprüfung des Trinkwassers vorgeschrieben.
Antwort: In den Wintermonaten stellt sich immer wieder die Frage nach einem richtigen Heizen und Lüften. Hierzu stellen wir Ihnen gerne eine kleine Hilfestellung in Form einer Broschüre
- Was muss ich bei einem Mieterwechsel tun?...
Antwort: Bei einem Mieterwechsel bitten wir Sie uns diesen mitzuteilen. Optimal wäre es, wenn sie das vorgefertigte Formular ausfüllen könnten und an uns senden
- Ich habe Fragen zur Rauchwarnmeldepflicht...
Antwort: Der Landtag von Baden-Württemberg hat am 16. Juli 2013 eine Rauchwarnmelderpflicht beschlossen. Die Warngeräte müssen ab sofort in Neubauten und bis Ende 2014 in bestehen-den Gebäuden installiert werden
- Ich habe Fragen zur Legionellenprüfung...
Antwort: Leitungswasser ist ein kostbares Gut und streng kontrolliert. Um die Qualität des Trinkwassers zu verbessern, ist seit November 2011 die novellierte Bundes-Trinkwasserverordnung (TrinkwV) in Kraft. Im Rahmen dieser Verordnung ist eine regelmäßige Überprüfung des Trinkwassers vorgeschrieben.
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Häufige Fragen zur Wohnungseigentumsverwaltung
- Was ist eine Gemeinschaftsordnung?...
Antwort: Die Gemeinschaftsordnung enthält die Bestimmungen, die das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander regeln. Diese Regelungen werden gem. § 5 Abs. 4 und § 10 Abs. 2 WEG dadurch zum Inhalt des Sondereigentums gemacht, dass sie im Grundbuch eingetragen werden. Die Aufstellung einer Gemeinschaftsordnung ist – im Gegensatz zur Teilungserklärung – nicht zwingend, da im WEG in den §§ 10 bis 29 diesbezügliche Regelungen aufgestellt sind. Sie stellen einen rechtlichen Rahmen dar. Die Gemeinschaftsordnung kann daher – bis auf wenige Ausnahmen – weitgehend frei gestaltet werden.
- Was ist Gemeinschaftseigentum?...
Antwort: Das Gemeinschaftseigentum besteht aus dem Grundstück sowie Teilen, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum der Eigentümer stehen (z.B. Flure, Treppenhäuser, Fahrradkeller, Trockenräume, Dachboden). Die Kosten der Verwaltung und Instandhaltung / Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums werden von den Eigentümern anteilig getragen (§ 1 Abs. 5 WEG).
- Was ist Sondereigentum?...
Antwort: Nach dem Wohungseigentumsgesetz besteht das Sondereigentum an einer bestimmten Raumeinheit (Wohnung) oder an sonstigen Räumen (Teileigentum) und ist vom gemeinschaftlichen Eigentum zu trennen. An dem Sondereigentum hat der Eigentümer ein alleiniges Herrschaftsrecht, d. h., der Eigentümer kann über sein Sondereigentum verfügen, es also verkau-fen, verschenken, vererben, vermieten und beleihen (§§ 3, 5 WEG).
- Was ist Sondernutzungsrecht?...
Antwort: Ein Sondernutzungsrecht ist das Recht, eine bestimmte, im gemeinschaftlichen Eigentum stehende Fläche unter Ausschluss aller anderen Wohnungseigentümer nutzen zu dürfen, wie z. B. Gärten, Terrassen oder oberirdische KFZ-Stellplätze.
- Wofür wird eine Beschlusssammlung benötigt?...
Antwort: Die Beschlusssammlung ist die Sammlung aller Beschlüsse einer Gemeinschaft. Sie kann in Papierform oder in elektronischer Form geführt werden. Selbst eine Lose-Blatt-Sammlung ist möglich. Zu beachten ist in jedem Fall, dass keine Blätter entfernt werden dürfen und anhand der laufenden Nummerierung der Beschlüsse jederzeit eine Kontrolle auf Vollständigkeit möglich ist.
- Was ist eine Eigentümergemeinschaft? Wozu die Eigentümerversammlung?...
Antwort: Jeder Wohnungseigentümer ist Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft, die Grundstück und Gebäude gemeinschaftlich verwaltet. Das Verwaltungsorgan ist die Wohnungseigentümerversammlung, die mindestens einmal jährlich vom Verwalter schriftlich einberufen wird und in der jeder Eigentümer Sitz und Stimme hat. In der Eigentümerversammlung werden verbindliche Beschlüsse gefasst. Der Verwalter setzt die Beschlussfassung um und verwaltet im Übrigen das gemeinschaftliche Eigentum (§§ 10 – 19 WEG).
- Ich bin zur Eigentümerversammlung eingeladen worden, kann persönlich aber nicht teilnehmen. Welche Möglichkeiten gibt es dennoch für mich um mit abzustimmen?...
Antwort: Es besteht die generelle Möglichkeit eine Vertretungsvollmacht mit Weisungen zu den einzel-nen Tagesordnungspunkten auszustellen. Bevollmächtigt werden kann grundsätzlich die Verwaltung und der Verwaltungsbeirat, weitere zu bevollmächtigende Personen müssen in der Teilungserklärung aufgeführt sein. Ist nichts in der Teilungserklärung bestimmt, dann kann jeder von einer volljährigen Person vertreten werden.
- Welche Kosten aus der Jahresabrechnung kann ich auf den Mieter umlegen?...
Antwort: Die von uns erstellte Jahresabrechnung ist unterteilt in umlagefähige und nicht umlagefähige Aufwendungen, so dass Sie einen Anhaltspunkt gibt, welche Kosten auf Mieter umgelegt werden können. Wir empfehlen die Verteilerschlüssel der Nebenkosten bei der Mietvertragserstellung zu beachten.
- Ist eine Befreiung von der Hausgeldzahlungspflicht möglich, wenn die Wohnung zurzeit nicht bewohnt ist?...
Antwort: Eine Befreiung oder Reduzierung von der Hausgeldzahlungspflicht ist nicht möglich. Die Errechnung der Hausgeldhöhe erfolgt durch die Erstellung eines Gesamt- und Einzelwirtschaftsplanes. Der Beschluss über den Wirtschaftsplan bindet die Eigentümer bis zum Beschluss über einen neuen Wirtschaftsplan.
- Was ist die Abrechnungsspitze?...
Antwort: Die Wohnungseigentümer sind gemäß § 28 Abs. 2 WEG verpflichtet, dem beschlossenen Wirtschaftsplan entsprechende Vorschusszahlungen an den Verwalter, in der Regel monatlich, zu leisten. Liegen die die tatsächlichen Ausgaben für die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gemäß Jahresabrechnung über den gemäß Wirtschaftsplan gezahlten Hausgeldvorschüssen, ergibt sich ein Differenzbetrag, der als so genannte Abrechnungsspitze bezeichnet wird. Über diese (zusätzliche) Restforderung und deren Verteilung wird im Rahmen der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung erstmalig beschlossen.
- Wer trägt die Abrechnungsspitze bei Eigentümerwechsel?...
Antwort: Grundsätzlich muss derjenige die Abrechnungsspitze tragen, der zum Zeitpunkt der Fälligkeit Eigentümer der Wohnung ist BGH vom 30. November 1995 (Az. IV ZB 16/95). Folglich steht dem Käufer das Guthaben aus dem vorangegangenen Abrechnungszeitraum zu, gleichzeitig ist er aber auch für Fehlbeträge verantwortlich.
- Wann endet die Hausgeldzahlungspflicht bei Verkauf der Wohnung?...
Antwort: Die Hausgeldzahlungspflicht eines Verkäufers endet mit dem Eintrag des Käufers als Eigentümer in das Grundbuch.
- Warum ist die Führung einer Instandhaltungsrücklage notwendig?...
Antwort: Die Instandhaltungsrücklage wird von den Eigentümern in vereinbarter Höhe durch jährliche Zahlung gebildet und dient der Erhaltung und Pflege des gemeinschaftlichen Eigentums; sie wird für die Eigentümergemeinschaft verzinslich angesammelt. Die jährlich zu tragenden Beiträge werden in der Eigentümerversammlung beschlossen (§ 21 Abs. 5 WEG).
- Wird mein Anteil an der Instandhaltungsrücklage bei Verkauf der Wohnung ausbezahlt?...
Antwort: Der rechnerische Anteil an der Instandhaltungsrücklage wird grundsätzlich nicht bei Wohnungsveräußerung an den ausscheidenden Eigentümer ausbezahlt. Die Instandhaltungsrückstellung ist Verbandsvermögen.
- In meiner Jahresabrechnung hat sich ein Guthaben oder eine Nachzahlung ergeben. Wann wird diese fällig?...
Antwort: Eine Abrechnung muss von der Gemeinschaft auf der ordentlichen Eigentümerversammlung beschlossen werden. Mit Beschluss wird der Abrechnungsbetrag einen Monat später fällig gestellt.
- Wann werden die Haushaltsnahen Dienstleistungen zugeschickt?...
Antwort: Die Bescheinigung über die Haushaltnahen Dienstleistungen werden mit der Jahresabrechnung erstellt und versandt. Der Abrechnungsversand erfolgt im ersten Halbjahr. Eine Zusage, dass die Bescheinigung für die Haushaltsnahen Dienstleistungen bis zum 31. Mai eines Jahres erstellt werden, kann dabei nicht gemacht werden. Aufgrund dessen hat der Gesetzgeber die Möglichkeit eröffnet, dass die Wohnungseigentümer die Bescheinigung über die Haushaltsnahen Dienstleistungen, welche Sie das letzte Jahr erhalten mit Ihrer Steuererklärung im laufenden Jahr, einreichen können.
- Wie setzt sich der monatliche Zahlunsgbeitrag zusammen?...
Antwort:Der Zahlungsbetrag setzt sich aus dem Wohngeld und der Instandhaltungsrücklage zusam-men. Die Höhe des Wohngeldes und der Instandhaltungsrücklage wird im Wirtschaftsplan, der von der Gemeinschaft beschlossen werden muss, festgelegt. Die Höhe ist dann in der Regel so lange gültig, bis ein neuer Wirtschaftsplan beschlossen wird.
Antwort: Die Gemeinschaftsordnung enthält die Bestimmungen, die das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander regeln. Diese Regelungen werden gem. § 5 Abs. 4 und § 10 Abs. 2 WEG dadurch zum Inhalt des Sondereigentums gemacht, dass sie im Grundbuch eingetragen werden. Die Aufstellung einer Gemeinschaftsordnung ist – im Gegensatz zur Teilungserklärung – nicht zwingend, da im WEG in den §§ 10 bis 29 diesbezügliche Regelungen aufgestellt sind. Sie stellen einen rechtlichen Rahmen dar. Die Gemeinschaftsordnung kann daher – bis auf wenige Ausnahmen – weitgehend frei gestaltet werden.
- Was ist Gemeinschaftseigentum?...
Antwort: Das Gemeinschaftseigentum besteht aus dem Grundstück sowie Teilen, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum der Eigentümer stehen (z.B. Flure, Treppenhäuser, Fahrradkeller, Trockenräume, Dachboden). Die Kosten der Verwaltung und Instandhaltung / Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums werden von den Eigentümern anteilig getragen (§ 1 Abs. 5 WEG).
- Was ist Sondereigentum?...
Antwort: Nach dem Wohungseigentumsgesetz besteht das Sondereigentum an einer bestimmten Raumeinheit (Wohnung) oder an sonstigen Räumen (Teileigentum) und ist vom gemeinschaftlichen Eigentum zu trennen. An dem Sondereigentum hat der Eigentümer ein alleiniges Herrschaftsrecht, d. h., der Eigentümer kann über sein Sondereigentum verfügen, es also verkau-fen, verschenken, vererben, vermieten und beleihen (§§ 3, 5 WEG).
- Was ist Sondernutzungsrecht?...
Antwort: Ein Sondernutzungsrecht ist das Recht, eine bestimmte, im gemeinschaftlichen Eigentum stehende Fläche unter Ausschluss aller anderen Wohnungseigentümer nutzen zu dürfen, wie z. B. Gärten, Terrassen oder oberirdische KFZ-Stellplätze.
- Wofür wird eine Beschlusssammlung benötigt?...
Antwort: Die Beschlusssammlung ist die Sammlung aller Beschlüsse einer Gemeinschaft. Sie kann in Papierform oder in elektronischer Form geführt werden. Selbst eine Lose-Blatt-Sammlung ist möglich. Zu beachten ist in jedem Fall, dass keine Blätter entfernt werden dürfen und anhand der laufenden Nummerierung der Beschlüsse jederzeit eine Kontrolle auf Vollständigkeit möglich ist.
- Was ist eine Eigentümergemeinschaft? Wozu die Eigentümerversammlung?...
Antwort: Jeder Wohnungseigentümer ist Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft, die Grundstück und Gebäude gemeinschaftlich verwaltet. Das Verwaltungsorgan ist die Wohnungseigentümerversammlung, die mindestens einmal jährlich vom Verwalter schriftlich einberufen wird und in der jeder Eigentümer Sitz und Stimme hat. In der Eigentümerversammlung werden verbindliche Beschlüsse gefasst. Der Verwalter setzt die Beschlussfassung um und verwaltet im Übrigen das gemeinschaftliche Eigentum (§§ 10 – 19 WEG).
- Ich bin zur Eigentümerversammlung eingeladen worden, kann persönlich aber nicht teilnehmen. Welche Möglichkeiten gibt es dennoch für mich um mit abzustimmen?...
Antwort: Es besteht die generelle Möglichkeit eine Vertretungsvollmacht mit Weisungen zu den einzel-nen Tagesordnungspunkten auszustellen. Bevollmächtigt werden kann grundsätzlich die Verwaltung und der Verwaltungsbeirat, weitere zu bevollmächtigende Personen müssen in der Teilungserklärung aufgeführt sein. Ist nichts in der Teilungserklärung bestimmt, dann kann jeder von einer volljährigen Person vertreten werden.
- Welche Kosten aus der Jahresabrechnung kann ich auf den Mieter umlegen?...
Antwort: Die von uns erstellte Jahresabrechnung ist unterteilt in umlagefähige und nicht umlagefähige Aufwendungen, so dass Sie einen Anhaltspunkt gibt, welche Kosten auf Mieter umgelegt werden können. Wir empfehlen die Verteilerschlüssel der Nebenkosten bei der Mietvertragserstellung zu beachten.
- Ist eine Befreiung von der Hausgeldzahlungspflicht möglich, wenn die Wohnung zurzeit nicht bewohnt ist?...
Antwort: Eine Befreiung oder Reduzierung von der Hausgeldzahlungspflicht ist nicht möglich. Die Errechnung der Hausgeldhöhe erfolgt durch die Erstellung eines Gesamt- und Einzelwirtschaftsplanes. Der Beschluss über den Wirtschaftsplan bindet die Eigentümer bis zum Beschluss über einen neuen Wirtschaftsplan.
- Was ist die Abrechnungsspitze?...
Antwort: Die Wohnungseigentümer sind gemäß § 28 Abs. 2 WEG verpflichtet, dem beschlossenen Wirtschaftsplan entsprechende Vorschusszahlungen an den Verwalter, in der Regel monatlich, zu leisten. Liegen die die tatsächlichen Ausgaben für die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gemäß Jahresabrechnung über den gemäß Wirtschaftsplan gezahlten Hausgeldvorschüssen, ergibt sich ein Differenzbetrag, der als so genannte Abrechnungsspitze bezeichnet wird. Über diese (zusätzliche) Restforderung und deren Verteilung wird im Rahmen der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung erstmalig beschlossen.
- Wer trägt die Abrechnungsspitze bei Eigentümerwechsel?...
Antwort: Grundsätzlich muss derjenige die Abrechnungsspitze tragen, der zum Zeitpunkt der Fälligkeit Eigentümer der Wohnung ist BGH vom 30. November 1995 (Az. IV ZB 16/95). Folglich steht dem Käufer das Guthaben aus dem vorangegangenen Abrechnungszeitraum zu, gleichzeitig ist er aber auch für Fehlbeträge verantwortlich.
- Wann endet die Hausgeldzahlungspflicht bei Verkauf der Wohnung?...
Antwort: Die Hausgeldzahlungspflicht eines Verkäufers endet mit dem Eintrag des Käufers als Eigentümer in das Grundbuch.
- Warum ist die Führung einer Instandhaltungsrücklage notwendig?...
Antwort: Die Instandhaltungsrücklage wird von den Eigentümern in vereinbarter Höhe durch jährliche Zahlung gebildet und dient der Erhaltung und Pflege des gemeinschaftlichen Eigentums; sie wird für die Eigentümergemeinschaft verzinslich angesammelt. Die jährlich zu tragenden Beiträge werden in der Eigentümerversammlung beschlossen (§ 21 Abs. 5 WEG).
- Wird mein Anteil an der Instandhaltungsrücklage bei Verkauf der Wohnung ausbezahlt?...
Antwort: Der rechnerische Anteil an der Instandhaltungsrücklage wird grundsätzlich nicht bei Wohnungsveräußerung an den ausscheidenden Eigentümer ausbezahlt. Die Instandhaltungsrückstellung ist Verbandsvermögen.
- In meiner Jahresabrechnung hat sich ein Guthaben oder eine Nachzahlung ergeben. Wann wird diese fällig?...
Antwort: Eine Abrechnung muss von der Gemeinschaft auf der ordentlichen Eigentümerversammlung beschlossen werden. Mit Beschluss wird der Abrechnungsbetrag einen Monat später fällig gestellt.
- Wann werden die Haushaltsnahen Dienstleistungen zugeschickt?...
Antwort: Die Bescheinigung über die Haushaltnahen Dienstleistungen werden mit der Jahresabrechnung erstellt und versandt. Der Abrechnungsversand erfolgt im ersten Halbjahr. Eine Zusage, dass die Bescheinigung für die Haushaltsnahen Dienstleistungen bis zum 31. Mai eines Jahres erstellt werden, kann dabei nicht gemacht werden. Aufgrund dessen hat der Gesetzgeber die Möglichkeit eröffnet, dass die Wohnungseigentümer die Bescheinigung über die Haushaltsnahen Dienstleistungen, welche Sie das letzte Jahr erhalten mit Ihrer Steuererklärung im laufenden Jahr, einreichen können.
- Wie setzt sich der monatliche Zahlunsgbeitrag zusammen?...
Antwort:Der Zahlungsbetrag setzt sich aus dem Wohngeld und der Instandhaltungsrücklage zusam-men. Die Höhe des Wohngeldes und der Instandhaltungsrücklage wird im Wirtschaftsplan, der von der Gemeinschaft beschlossen werden muss, festgelegt. Die Höhe ist dann in der Regel so lange gültig, bis ein neuer Wirtschaftsplan beschlossen wird.